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Por Que o Luxo Vence no Mercado Saturado de Alojamento Local em Portugal | Lovely Memories
8 de julho de 2026
Achilleas Kitsikoudis
O mercado de Airbnb em Portugal está lotado, os preços no segmento médio estão a ser comprimidos, e os hóspedes exigem cada vez mais. Eis por que razão o alojamento local de luxo está a contrariar a tendência — e por que a Lovely Memories o previu há seis anos.
Quando o Mercado Fica Saturado, o Luxo Fala Mais Alto
O boom do alojamento local em Portugal tem um problema. A Lovely Memories não é esse problema.
Quando a maioria dos gestores de propriedades no Porto ainda andava a correr para listar o terceiro ou quarto apartamento no Airbnb, a Lovely Memories já havia feito uma aposta que, na época, parecia contraditória: esquecer o volume. Apostar no luxo.
Isso foi por volta de 2020. O mercado português de alojamento local ainda surfava a onda de momentum pré-pandemia, e o manual dominante era simples — integrar o máximo de propriedades possível, manter os preços competitivos e deixar a plataforma fazer o trabalho. Funcionou, durante algum tempo. Depois, o mercado apanhou consigo próprio.
Hoje, Portugal é um dos mercados de alojamento local mais saturados do sul da Europa. Lisboa e Porto figuram regularmente entre as cidades com maior densidade de anúncios no Airbnb por habitante a nível mundial. O Algarve, há muito um escape sazonal para turistas britânicos e do norte da Europa, viu o seu inventário crescer dramaticamente ao longo dos últimos cinco anos. A oferta, em suma, não é o problema.
O que é o problema — para o operador médio — é a pressão descendente implacável sobre os preços que acompanha a saturação. Quando os hóspedes podem escolher entre dezenas de apartamentos de dois quartos semelhantes num raio de poucos quarteirões, o preço torna-se o fator decisivo. As margens estreitam-se. As avaliações tornam-se existenciais. A corrida ao fundo é silenciosa, mas implacável.
A Lovely Memories, por seu lado, nunca participou nessa corrida.
A Economia das Experiências Reescreve as Regras
Aconteceu algo importante nos anos que se seguiram à pandemia: os viajantes deixaram de se conformar.
A pausa forçada nas viagens internacionais entre 2020 e 2022 não diminuiu a procura — comprimiu-a e, de seguida, amplificou-a. Quando as fronteiras reabriram, emergiu um novo tipo de hóspede. Em alguns casos, mais velho e com maior poder de compra. Noutros, com uma maior fome de experiências. Universalmente mais exigente quanto ao destino do seu dinheiro, e porquê. A expressão "economia das experiências" circulava em meios académicos há anos, mas foi necessária uma pandemia para a tornar corrente.
Esta mudança traduziu-se diretamente nos números do turismo em Portugal. As chegadas internacionais a Portugal atingiram níveis históricos em 2023 e 2024, com o gasto por visitante a crescer mais rapidamente do que o volume de visitantes — um sinal revelador de que o mercado estava a escalar em termos de qualidade. O Algarve atraiu uma clientela internacional cada vez mais abastada, disposta a pagar significativamente mais pela propriedade certa. O Porto, já um destino cultural em ascensão com estatuto de Património Mundial UNESCO, começou a receber pedidos de hóspedes que queriam algo mais do que um apartamento limpo: queriam um lugar, com caráter, contexto e serviço.
Ao mesmo tempo, os viajantes de elevado poder aquisitivo — um segmento que historicamente pertencia ao domínio dos hotéis de cinco estrelas — começaram a transferir partes significativas das suas estadias para alojamentos privados de luxo. O apelo é intuitivo: mais espaço, mais privacidade, uma maior sensação de viver num destino em vez de simplesmente visitá-lo. Para este público, a presença de produtos de banho Castelbel na casa de banho é relevante. Tal como o facto de alguém atender o telefone à meia-noite.
O segmento médio teve de lutar por cada reserva. O segmento de luxo tinha os hóspedes a vir até ele.
A Lovely Memories Já Lá Estava
Quando João Santos e o seu sócio fundaram a Lovely Memories, a proposta aos proprietários não era "vamos garantir-lhe a ocupação máxima a um preço competitivo." Era algo mais exigente de executar e mais valioso a longo prazo: vamos transformar a sua propriedade numa experiência de hóspede de cinco estrelas.
Essa distinção não é cosmética. Implica, entre outras coisas, um programa de amenities cuidadosamente selecionadas (produtos de banho Castelbel, uma garrafa de vinho de boas-vindas, cápsulas de café de origem local, produtos de cozinha de qualidade) que é mais dispendioso de manter, mas que ancora a experiência do hóspede. Implica disponibilidade 24 horas por dia, 7 dias por semana — não um chatbot, mas uma capacidade de resposta genuinamente humana — que é operacionalmente intensiva de sustentar num portfólio em crescimento. Implica um padrão estético suficientemente rigoroso para que nem todas as propriedades sejam elegíveis: a Lovely Memories sempre aceitou apenas cerca de 60% das consultas de proprietários, porque a qualidade do portfólio é um fator direto na qualidade da marca.
Os resultados são mensuráveis. A Lovely Memories mantém o estatuto de Superhost no Airbnb ininterruptamente há mais de cinco anos — uma credencial que exige avaliações consistentemente elevadas, tempos de resposta rápidos e uma taxa de cancelamento baixa, e que a grande maioria dos anfitriões nunca chega a alcançar. A empresa comanda consistentemente as tarifas noturnas mais elevadas no mercado de arrendamento de luxo do Porto. A avaliação média dos hóspedes do seu portfólio situa-se em 4,73, um valor que reflete disciplina operacional em mais de 47 propriedades e não uma série de sorte em boas avaliações.
As ruas da zona histórica do Porto classificadas pela UNESCO são o cenário. O serviço é o fator diferenciador.
Um Mercado Que Agora Concorda
Eis o que acontece quando se aposta cedo numa estratégia: eventualmente, é necessário assistir à chegada de toda a gente.
A GuestReady, uma das maiores operadoras profissionais de gestão de alojamento local da Europa, expandiu significativamente as suas operações em Portugal ao longo dos últimos anos, com uma ênfase crescente nos segmentos de propriedades premium em Lisboa e no Porto. A proposta original da empresa era a eficiência à escala — propriedades geridas profissionalmente, serviço padronizado, preços competitivos. Mais recentemente, o discurso deslocou-se para a qualidade e a experiência do hóspede, um reconhecimento claro de que a dinâmica de corrida ao fundo no mercado médio não é um modelo de negócio sustentável.
A LovelyStay — uma operadora de origem lisboeta com expressão nacional considerável — evoluiu igualmente o seu posicionamento, desenvolvendo níveis de serviço e investindo em controlos de qualidade ao nível da propriedade que sinalizam um afastamento da lógica do volume puro. Empresas como a Feel Porto e, no Algarve, operadoras focadas no segmento de villas premium, expandiram as suas operações precisamente porque a procura no topo do mercado se manteve robusta, mesmo enquanto o mercado em geral arrefecia.
Nada disto constitui uma crítica. Quando empresas sérias e bem capitalizadas começam a convergir numa estratégia, tende a ser porque os dados as apontam nessa direção. A viragem para o luxo que está a acontecer em toda a gestão imobiliária portuguesa é, num certo sentido, uma validação a nível de mercado do que a Lovely Memories estava a fazer quando fazê-lo não era óbvio.
A diferença fundamental está no sequenciamento. As empresas que estão agora a pivotar para o luxo estão a construir o músculo — as relações com fornecedores, os padrões operacionais, a cultura de equipa, a confiança dos hóspedes — que a Lovely Memories construiu há meio século. Numa categoria onde a reputação se compõe, essa vantagem inicial não é trivial.
O Próximo Capítulo: Studio Cielo e o Sul
A Lovely Memories não está parada.
A expansão para o Algarve, lançada em força no final de 2025, é em si um ato de confiança estratégica. O Algarve é, em certos aspetos, um mercado mais competitivo do que o Porto — é maior, mais internacional e está a atrair capital sério tanto de operadores nacionais como estrangeiros. A Lovely Memories entrou nele aplicando exatamente o mesmo modelo que funcionou no norte: posicionamento de luxo, integração seletiva de propriedades e uma abordagem sem concessões à experiência do hóspede. As propriedades agora sob gestão na área de Albufeira e Guia refletem o mesmo padrão do portfólio do Porto.
O desenvolvimento mais significativo no horizonte, porém, é o Studio Cielo — uma plataforma de reservas diretas com um serviço de concierge integrado. Em termos práticos, isto significa que a Lovely Memories está a construir a infraestrutura para reduzir a sua dependência do Airbnb e criar um canal direto entre a empresa e os seus hóspedes de maior valor. Um hóspede que reserve através do Studio Cielo terá acesso a serviços de concierge, uma área pessoal e o tipo de especialização local curada que plataformas como o Airbnb estruturalmente não conseguem oferecer à escala.
Isto importa porque completa o ciclo do luxo. As propriedades foram sempre premium. O serviço foi sempre personalizado. O Studio Cielo torna a relação com o hóspede proprietária — algo que pertence à Lovely Memories, e não alugado a uma plataforma.
O Que o Mercado Saturado de Portugal Significa na Prática para os Proprietários
Para os proprietários com um ativo de qualidade no Porto ou no Algarve que estão a ponderar o que fazer com ele, as dinâmicas de mercado aqui descritas têm uma implicação prática: a era do "ponha no mercado e funcionará" acabou para todos, exceto para os melhores.
Propriedades medianas, geridas de forma mediana, num mercado saturado, enfrentarão pressão estrutural sobre a ocupação e as tarifas num futuro previsível. A oferta continua a crescer. O hóspede continua a tornar-se mais exigente. As plataformas continuam a ajustar os seus algoritmos de formas que premiam os sinais de qualidade — taxas de resposta, pontuações de avaliações, completude do anúncio, estatuto de Superhost — e penalizam tudo o resto.
Propriedades de luxo, geridas de forma excecional, estão numa trajetória completamente diferente. A procura existe. Os hóspedes estão a gastar mais. O mercado apenas precisa de alguém que saiba entregar.
A Lovely Memories compreendeu isso há seis anos. O mercado, entretanto, apanhou o passo.
A Lovely Memories é a principal empresa de gestão de propriedades de luxo do Porto, com um portfólio de mais de 47 propriedades premium no Porto e no Algarve. Contactos de proprietários: lovelymemories.pt